Czy garaż wielostanowiskowy dalej jest lokalem samodzielnym?

Dotychczas, dla przykładu w inwestycjach deweloperskich, właściciel mieszkania nabywał udział w odrębnej własności lokalu garażowego, co umożliwiało m.in. sprzedaż samego miejsca postojowego. Ta powszechnie panująca konstrukcja może jednak ulec zmianie na kanwie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2018 r. (sygn. akt I OSK 825/18). W przywołanym orzeczeniu NSA wysnuł bowiem tezę, że garaż wielostanowiskowy nie może zostać uznany za lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy o własności lokali z uwagi na okoliczność, że w obrębie pomieszczenia garażowego usytuowane zostały pomieszczenia pomocnicze służące również innym osobom, niebędącym użytkownikami garaży. NSA podniósł, że „przesłanki samodzielności nie wypełnia pomieszczenie garażowe wielostanowiskowe, które z uwagi na funkcje i lokalizację innych pomieszczeń nie daje gwarancji wyłącznego użytkowania przez osoby posiadające uprawnienie do stanowisk garażowych”.

Przedstawiona zmiana linii interpretacyjnej sądów administracyjnych w omawianej kwestii doprowadza do zmiany stanowisk reprezentowanych przez wydziały architektury urzędów miasta dotyczących kwestii wydawania zaświadczeń o samodzielności danego lokalu.

W konsekwencji powyższego dochodzi do zmiany w przedmiocie sprzedaży praw do miejsc postojowych przez deweloperów. Obecnie można zaobserwować trend, w myśl którego deweloperzy zastępują sprzedaż udziału w lokalu garażowym na sprzedaż prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w ramach podziału quoad usum, co podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Innymi słowy, nabywcy lokalu mieszkalnego będzie przysługiwało prawo do korzystania z miejsca postojowego w ramach udziału w nieruchomości wspólnej.

Niższa cena miejsca postojowego?

Wskazana praktyka może odbić się na portfelu potencjalnych nabywców miejsc postojowych, tym razem będzie to niewątpliwie zaleta przyjętego rozwiązania. Nabywcy powinni zapłacić bowiem niższą cenę za miejsce postojowe wskutek zmiany opodatkowania transakcji sprzedaży podatkiem VAT w wysokości 8% w miejsce wcześniejszej stawki w wysokości 23%.

Leszek Przybyłka, adwokat Kraków, wrzesień 2020 roku